別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小矢部 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗 印  TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市石動町２００２番１外 ｢石動町１３－１９｣ ②地積 　(㎡) 54   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼倉庫 Ｓ3 中層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ駅前の 商業地域 南西18m市道 水道、下水 石動 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石動駅前の小売店舗が建ち並 ぶ商業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 石動駅北西方 130m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 商況は駅前に所在する立地条件良好な商業地域であるが、少子高齢化と郊外型商業施設への顧客流出で低迷して いる。地価水準は顧客回復が見込まれないことから下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市、砺波市、南砺市の商業地域一帯。需要者は地元企業及び地縁を有する個人並びに投資家等であ る。商況は幹線街路沿線では量販店及び飲食店の出店が続き良好である。一方、既成市街地の商業地は駅の改修で利便 性が向上したものの顧客の増加はなく回復の兆しが見えない。景気は平成２５年以降回復しているが、地価水準は幹線 道路沿線を除き下落基調で推移している。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い取引事例から試算した。収益価格は廃業が続き空店舗が増えつつ ある状況下で賃借需要が弱く求めることができない。実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視して、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.8] [100.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況は景気回復が着実に進み好転している。 しかし小矢部市の既成市街地は大型店や郊外 型店舗との競合から衰退傾向を脱却できない 。 駅の改修及び周辺の道路拡幅により利便性が 向上しているも収益性には寄与していない。 市北部の大手量販店からの顧客流入もなく大 きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％