別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小矢部 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司 印  TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市埴生字八俵２６００番１７４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東7m市道 水道、下水 石動 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４６年頃に造成された丘 陵地の住宅団地 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 石動駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、今後建替え等があると思われるが、現環境を維持するものと予測する。また、 需要が低い地域ではあるが、絶対額が低く値頃感もあって、当面の間地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市の住宅地域全域であるが、周辺市にも代替・競争の関係が及ぶ。需要者は小矢部市在住または地 縁の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、買い替え需要も見られる。近隣地域は、居住者の高齢化が進行して いるかなり古い住宅団地で需要は低いものの、住宅団地としては相当に低価格水準で、値頃感から価格次第では引き合 いがあり、需給は概ね安定的である。土地は２５０～３５０万円前後、新築戸建で２，０００万円前後が中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、小矢部市市街地近郊または郊外の住宅団地の取引事例を基に試算したものであり、市場性を十分に反映し た精度の高い価格である。また、近隣地域は郊外の戸建分譲地内に位置し賃貸市場が未成熟であることから、収益価格 を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であり、取引に当たって市場性が重視される傾 向が強いことから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [143.4] [101.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小矢部市の住宅地域は、今後の景気の不透明 感がある中で、地域の優劣により、需給は強 含み、横這い、弱含みの三極化状況である。 小矢部市郊外の住宅団地においては、道路幅 員、新興・在来の別等による地域の優劣によ り、需給は横這いまたは弱含みの二極化状況 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％