別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 砺波 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市庄川町青島６６３番 ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 2:1 事務所 Ｓ3 事務所等が見られる 県道沿いの商業地域 南東22m県道 水道、下水 砺波 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 砺波駅南東方 8.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 庄川町地区の幹線道路沿いに商業集積がみられる地域であるが、背後地人口の減少や砺波市中心部等への顧客流 出により商業地域の衰退傾向が強くなっていることから、地価水準は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市郊外及び南砺市郊外の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は主に庄川町地区の居住 者や事業者等を顧客とする店舗等の地元経営者であるが、人口減少が続き庄川町地区全体に衰退傾向が強まっているこ とから、新規立地意欲は乏しい。近隣地域は庄川町中心部外縁の幹線道路沿いに比較的商業集積がみられる地域である が、商況は低迷している。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 庄川町地区では取引事例が乏しいため隣接する南砺市を含む広域に取引事例を収集し、信頼性のある取引事例を採用し て比準価格を試算した。一方、近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であるが、新規出店需要がなく賃貸市場が未成 熟であるため収益価格は試算できなかった。したがって、自己使用目的での商業地に対する需給動向を適切に反映した 比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [128.6] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 砺波市では大型商業施設や新興の路線商業地 域の集客力が強くなっており、既成市街地の 商業地域の商況は低迷している。 背後地人口の減少等により、新規店舗の出店 意欲は乏しく繁華性の減退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％