別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 砺波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市豊町１丁目１３１番２ ｢豊町１－５－４｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 砺波 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 砺波駅南方 660m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地需要は旺盛であり、需給動向は当面強含みであるものの、総額としての最高限度額もあって、地価水準は 横這い乃至やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市の既成市街地及びその近郊の住宅地域一円。需要者は砺波市及び周辺市在住の３０～４０歳代の一 次取得者が中心であるが、一部買い替え需要も見られる。近隣地域は、区画整理済みで良好な居住環境に加え、小学校 、大型商業施設に接近していることから、宅地需要は旺盛であり、需給は依然として強含みで推移している。土地は１ ０００～１３００万円前後、新築戸建で２５００～３０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であり、近隣地域の周辺地域 においても、近年投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。従って、代表標準 地の公示価格との均衡に留意すると共に、自用目的の取引中心の市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 50.0] [101.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 砺波市の市街地住宅地は、商業利便性の向上 に加え、区画整理済みで居住環境の良い地域 が多く、需給動向が安定的（一部強含み）な 地域が多い。 砺波市において突出して人気の高い校区にあ り、新規分譲単価も相対的にやや高く、区画 整理事業施行区域内を中心に地価が上昇して いる地域もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％