別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 黒部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一 印  TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市生地神区２９３番１外 ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北7m市道、西側道 水道、下水 生地 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 黒部漁港に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 生地駅南方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港を中心とする既成住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。転入者の乏し海沿いの地区で、住人の高 齢化、空き家の増加等より地域の衰退が進行し、地価は下落しており、今後もこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市街地及びその周辺部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏での世帯分離や地縁性による買替取得 者等で、同一需給圏外からの転入は少ない。標準地の存する生地地区は漁港に近い地縁性の認められる既成住宅地域で 、建物の老朽化、住人の高齢化等も相まって地区外からの需要が乏しく、地域の衰退から地価は下落基調で推移してい る。市場の中心価格帯は土地は５００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域おいて収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精 度は高い。一方、漁港に近い海沿いの既成住宅地域でアパート等が見られず、賃貸市場が未成熟なため、経済合理性の ある賃貸建物の想定が非現実的で、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者は 現実の取引価格を指標に価格を判断することから、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [159.0] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外縁部の宅地開発が活発化し、割高感のある 中心部周辺の地価は横ばいから弱含みに転じ 、海沿いや旧宇奈月町は需給が低調で下落が 継続している。 漁港を中心とした地縁性の認められる既成住 宅地域で転入者が乏しく、人口減少、住人の 高齢化・建物の老朽化も相まって地域の衰退 が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +60.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％