別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 黒部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一 印  TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市新牧野２８８番７ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 黒部 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成８年土地区画整理事業に より宅地化した区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 黒部駅東方 1.4km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。地価の比較的安い外縁部の宅地開発が活 発化し、中心部の住宅地は割高感から需要が減退しており、地価は弱含みで当分はこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市街地及びその周辺部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に居住あるいは地縁性を有する一次取 得者又は買替取得者等であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。市中心部に近い利便性の良い住宅地域であるが 、近年は比較的地価の安い外縁部の宅地開発が活発化し、割高感から需要が減退しており、地価は弱含み傾向に転じて いる。市場の中心価格帯は土地は１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，６００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境の快適性を重視した自用目的の取引が多い。比準価格は類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範 性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、在来地主所有の土地利回りを考慮しないアパートも一部 見られるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外縁部の宅地開発が活発化し、割高感のある 中心部周辺の地価は横ばいから弱含みに転じ 、海沿いや旧宇奈月町は需給が低調で下落が 継続している。 地域要因に大きな変化は見られないが、活発 化した外縁部の新規分譲地に対する割高感か ら需要が減退し、地価は横ばいから弱含み傾 向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -26.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％