別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 9-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修 印  TEL.

鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八日町２４３番８ ②地積 　(㎡) 1,837   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫兼事務所、営業 所等が建ち並ぶ流通 団地 西12m市道 水道、下水 南富山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   340 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山ＩＣに近い『富山流通団 地』内の流通業務地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 南富山駅南西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、富山県の立地を背景に 、依然として工業地の需要が相応にみられることから、当面の間、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の工業地、問屋街全域。需要者は県内の法人が中心であるが、富山市の相対的に良好な立地を背 景に県外法人による支店、工場等の需要も見られる。近隣地域は、多様な業種の企業が入居する組合組織の流通団地で あり、区画整然としており、国道４１号等の幹線道路、富山ＩＣ等に近いこともあって、需要が相応に見られ、需給は 概ね安定的である。土地の価格としては、５，０００～６，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が大半の工業地域であるため、取引に当たって収益性が考慮されないことから、収益還元法は適用しなかった 。一方、比準価格は類似地域の取引事例に基づいており、市場の実態を反映した精度の高いものである。従って、比準 価格を標準とし、本地域付近の地域動向を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の工業地としての立地は良好とみられ 、需要も地価も安定的に推移しているとみら れる。 近隣地域及びその周辺は、幹線道路、ＩＣ等 に近いことから、流通業務関連の需要が相応 に見られ、需給は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％