鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１０１０８ -74729	富山市		建付地	（　）	長方形	東25m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
b	０２０１０１２２ -73875	富山市		建付地	（　）	長方形	北東13.5m市道、中間画地		商業 (80,500)
c	０２０１０１２８ -63211	富山市		更地	（　）	不整形	南11m市道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	９２０１０１１０ -71840	富山市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、西5m、二方路		商業駐車場整備地区 (80,480)
e	９２０１０１３０ -66927	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	243,443	100 [ 122.8]	198,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 178,571	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	258,673	100 [ 130.0]	198,979		199,000
c	(　 ) 129,120	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	150,417	100 [ 78.8]	190,885		191,000
d	(　 ) 147,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	204,205	100 [ 97.4]	209,656		210,000
e	(　 ) 156,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,045	100 [ 79.4]	196,530		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 199,000 円／㎡]

富山 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,129,539	2,316,671	7,812,868	6,573,920	1,238,948	（　0.9722） 1,204,505	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	23,163,558 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中低層の店舗兼事務所	178.00	Ｓ3	534.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	360 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線道路背後の商業地域で３階建の店舗兼事務所とした。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

内部階段等を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.00	75.0	133.50	2,884	385,014	6.0	2,310,084
							0.0	0
2～ 2	店舗	178.00	80.0	142.40	2,100	299,040	6.0	1,794,240
							0.0	0
3～ 3	事務所	178.00	80.0	142.40	1,750	249,200	6.0	1,495,200
							0.0	0
～

～

計		534.00	78.3	418.30		933,254		5,599,524
								0

⑨年額支払賃料	933,254 円　×　12ヶ月　＝　 11,199,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 418.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,199,048 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,119,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,079,143 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,599,524 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,396 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,129,539 円　　　　（　 51,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１０８　　　　-1	2,465 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,900	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,898 円/㎡　月額支払賃料（　 2,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２９　　　　-2	3,040 ( 2,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	544,800 円	90,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	335,971 円	11,199,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,100 円	90,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,316,671 円　（　　　　　　 11,700 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 534.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,573,920 円（　　　　　 33,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,129,539 円
②総費用	2,316,671 円
③純収益　①－②	7,812,868 円
④建物等に帰属する純収益	6,573,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,238,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,204,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,163,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
富山 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-33

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　矢島　直人

印

TEL.

鑑定評価額

39,600,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市総曲輪２丁目６番６外｢総曲輪２－６－６｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ5	中低層の店舗、事務所等が見られる商業地域	西6m市道	水道、ガス、下水	富山 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧市街地中心部背後における
既存の商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

1.4km

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既成市街地中心部周辺の商業地域であり、当該商業背後地はやや商圏が狭いが、地価動向は概ね安定的に推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富山市の中心商業地背後に位置する既成商業地域一円。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事
業者等が大半を占める。市街地再開発事業が施行され、収益性の高まりを見せる中心商業地周辺に対して、当近隣地域
の様な在来型商業地域においても、同事業の直接的な波及効果が認められ、一部経営者の高齢化が進行するものの商業
地の需給動向は概ね安定的である。尚、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

テナント需要が少なく、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
が低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌
に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 96.3]

[100.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地活性化基本計画に基づく各種事業
の施行による直接的な影響が一部認められ、
既成市街地中心部における宅地の需給動向が
活発化している。

既成商業地域として比較的商況活発であるが
、商圏がやや狭いものの、地価水準が概ね安
定化傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１０１２２ -73875	富山市		建付地	（　）	長方形	北東13.5m市道、中間画地		商業 (80,500)
b	９２０１０１１０ -71840	富山市		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、西5m、二方路		商業駐車場整備地区 (80,480)
c	９２０１０１２４ -71817	富山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、南7m、角地		商業 (90,420)
d	９２０１０１３０ -66927	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,571	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	260,459	100 [ 130.7]	199,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 147,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	204,205	100 [ 102.5]	199,224		199,000
c	(　 ) 150,784	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	152,541	100 [ 76.3]	199,923		200,000
d	(　 ) 156,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,045	100 [ 77.9]	200,315		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.7
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

富山 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,920,882	2,280,451	7,640,431	6,450,840	1,189,591	（　0.9722） 1,156,520	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	22,240,769 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼事務所	178.00	Ｓ3	534.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	360 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

既成市街地中心部の背後に位置する商業地域で、３階建店舗兼事務所を最有効使用と判定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

内階段等を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.00	75.0	133.50	2,900	387,150	6.0	2,322,900
							0.0	0
2～ 2	店舗	178.00	80.0	142.40	2,000	284,800	6.0	1,708,800
							0.0	0
3～ 3	事務所	178.00	80.0	142.40	1,700	242,080	6.0	1,452,480
							0.0	0
～

～

計		534.00	78.3	418.30		914,030		5,484,180
								0

⑨年額支払賃料	914,030 円　×　12ヶ月　＝　 10,968,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 418.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は徴収しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,968,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,096,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,871,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,484,180 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,920,882 円　　　　（　 50,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１０８　　　　-6	3,050 ( 2,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,914 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２９　　　　-6	3,130 ( 3,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,925
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	534,600 円	89,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	329,051 円	10,968,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 908,800 円	89,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,100 円	89,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,100 円	89,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,280,451 円　（　　　　　　 11,517 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 534.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,450,840 円（　　　　　 32,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,920,882 円
②総費用	2,280,451 円
③純収益　①－②	7,640,431 円
④建物等に帰属する純収益	6,450,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,189,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,156,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,240,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）