別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳 印  TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八尾町福島字川口２７９番 ②地積 　(㎡) 681   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 事務所 ＲＣ2 店舗併用住宅、事務 所等が混在する商業 地域 北東11.5m市道 水道、下水 越中八尾 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、事務所等が建ち並ぶ駅 前の商業地域 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 越中八尾駅南東方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 八尾地区の駅前商業地であり、繁華性減退により、住宅地の性格を強め、商住混在地域へ移行する可能性もある 。人口減少等により八尾地区における商業地の土地需要は弱く、地価は今後も下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾地域を中心とした商業地の範囲である。需要者の中心は限定され、八尾地域に地縁性をもつ事業主と しての法人及び個人事業者が想定される。人口減少、高齢化等により八尾地区における商業地の繁華性は減退し、土地 需要も弱く、地価は今後も下落傾向が継続すると予測する。市場の中心となる土地の価格帯は繁華性が減退している地 域でもあり、事業者の業種等により大きく異なり、指摘は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集し、精度の高い比準価格を試算した。周辺地域 においては、繁華性が減退し、賃貸借需要について稀薄である等から収益価格は試算し得なかった。したがって、市場 の実態を反映し、比準価格により、代表標準地の公示価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部はコンパクトシティに向けた各 種政策・再開発等により需要は安定している が、旧郡部は低迷が続いている。 繁華性減退により、商住混在地域へ移行する 可能性もある。人口減少等により商業地の土 地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％