別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富山 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -64 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸 印  TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市山室字東田割２番１０８ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大泉 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成６年に開発された山室中 学校に近い住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大泉駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。値頃感と都心回帰傾向の波及効果で需給 は強含みであるが、今後は有効需要の減少により地価上昇幅の縮小又は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地外縁の住宅地域一帯であり、中心市街地南東方外縁の既成住宅地域が圏域の中心である。需 要者は富山市内外の一次取得者又は買替取得者が中心である。郊外型店舗の集積エリアに近い利便性と、再開発事業等 により利便性の高まる中心市街地への旺盛な宅地需要が波及して需給は強含みである。需要の中心となる価格帯は、土 地で６００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自己使用目的での取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等から規範性のある取引事例を収集し得たこ とから信頼性は高い。一方収益価格は、小規模画地が中心の戸建住宅地域であり、共同住宅の建設想定は非現実的であ ることから試算しなかった。従って、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [155.0] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業、まちなか居住推進事業 、再開発事業等の推進により中心市街地周辺 の選好性が高まる一方、郊外の宅地需要は低 調である。 周辺で宅地供給が多いが、商業集積の多い準 幹線道路背後で中学校に近い立地条件と、都 心回帰傾向の波及効果から、需給は強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％