別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富山 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -58 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市三室荒屋字清水田割６８６番外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 東5m市道 水道、下水 上滝 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 上滝駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 旧大山町の既成住宅地域であり、特段地域要因に変動はない。旧大山町は少子化、世帯の転出等により人口減少 が続き地域的に衰退傾向にあり宅地需要は低調である。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市外縁部及び周辺市町郊外に存する住宅地域の範囲である。主な需要者は旧大山町居住者、及び当該 地域に地縁性を有する者であり、外部からの転入は殆どない。周辺地域では宅地供給は少ないものの、地域住民の高齢 化、人口減少が続いており宅地需要は低調である。需給は弱含みで需要の中心となる価格帯は土地については５００万 円～７００万円程度、中古住宅付の取引が中心であり、新築戸建住宅の取引は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大山町の既成住宅地域で自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内のうち旧大山町を中心に広域的に類似地域に存 する規範性に富む取引事例を収集し得た。周辺は賃貸需要が弱いことからアパート等の収益物件が少なく、賃貸市場が 未成熟なため収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [128.7] [102.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性等の良好な中心市街地及びその周辺部 の住宅地需要は概ね堅調であるが、旧富山市 以外の一部では需要の低迷がみられる。 旧大山町に存する既成住宅地は住民の高齢化 、人口減少等により地域的な衰退傾向が顕著 であり、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％