別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -47 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市婦中町下轡田４９０番３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に共 同住宅等が見られる 住宅地域 東6.8m市道 水道、下水 速星 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．８ｍ 市道 交通 施設 速星駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 婦中地域の戸建住宅等を中心とする住宅地であり、住宅地として熟成度を増していくものと予測する。商業施設 、総合病院等への利便性に優れ、人気学区であり、需要は強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は婦中町中心部・周辺の住宅地域の範囲である。需要者の中心は富山市内に居住する者、富山市市街地への 通勤者の一次取得者が想定され、圏外からの転入者も認められる。商業施設、総合病院等への利便性に優れ、人気学区 であり、需要は強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。市場の中心となる土地の価格帯は標準地と同程度の 土地で１０００万円前後、新築の戸建物件で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建居住目的中心の信頼性のある複数の取引事例を収集した。周辺地域は自己居住 用戸建住宅を建設する目的の取引が大半で、在来地主以外、アパート建設の需要はほとんど見受けられず、収益用の賃 貸建物の想定が非現実的のため、収益価格は試算できなかった。代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的の土地 に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 84.6] [102.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性や住環境による地域選考性が強ま り、市街地中心部及び中心部周辺の需要は堅 調であるが、郊外の需要は回復していない。 総合病院開設に加え、商業施設への利便性、 人気学区であり、需要は強く、地価は強含み に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -16.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％