別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -40 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之 印  TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市東田地方町２丁目１０番２ ｢東田地方町２－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:2 住宅 Ｓ2 小規模一般住宅が多 い小学校に近い既成 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 富山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富山駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅が建ち並ぶ成熟した既成住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。店舗や小 学校に近く、生活利便性が優るため、需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は、富山市に地縁性を有するファミリー層や転売目的 の不動産業者等が予想される。中心市街地にあるうえ、店舗や学校に近く、生活利便性が優ることから、需要は安定し ており、地価は上昇傾向で推移しているものと思料される。市場の中心となる価格帯については、１２０㎡程度の土地 で６００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、接 面道路の狭い中心市街地の既成住宅地域であり、標準地は画地規模が小さく、間口も狭いことから、収益用の賃貸建物 の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [104.0] 100 [143.9] [100.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部及び中心部周辺は、生活利便性 等による地域選好性が高く、需要が堅調であ る一方、郊外や既成住宅地域の需要は回復し ていない。 地域的変化はほとんどない。生活利便性が優 る市街地中心部の既成住宅地域のうえ、店舗 や小学校に近接しており、需要は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％