別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -36 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之 印  TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市稲代１１番３３ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 笹津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 笹津駅北西方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地であり、特段の地域要因の変化は見られず、今後ともほぼ現状のまま推移していくも のと予測する。周辺の衰退傾向に歯止めがかからず、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市外縁に広がる住宅地域一帯である。旧大沢野町地区に居住または地縁性を有する１次取得者が主な 需要者である。富山市郊外の農地の中に開発された住宅団地であり、都心接近性に劣ることから、新規供給はほとんど 見受けられない。また、周辺地域における衰退傾向に歯止めがかからず、需要は弱含みである。市場の中心となる価格 帯は、２５０㎡程度の土地で４００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺にお いては農地の中に戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、民間の賃貸住宅がほとんどなく賃貸市場が未成熟であるため、収益 価格の試算ができなかった。したがって、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部及び中心部周辺は、生活利便性 等による地域選好性が高く、需要が堅調であ る一方、郊外や既成住宅地域の需要は回復し ていない。 新規供給は、ほとんど見受けられないうえ、 周辺地域の衰退傾向に歯止めがかからず、需 要は弱含みのため、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％