別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -24 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳 印  TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八尾町福島６丁目３５番外 ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 越中八尾 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 越中八尾駅北方 300m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 八尾町の戸建住宅等を中心とする既存住宅地であり、現状のまま推移すると予測する。人口減少・高齢化・需要 者が限定等により需要は衰退傾向であり、地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾地域の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、当該地域に地縁性を有する一次取得者や同一需給圏 内での世帯分離による者である。人口減少・高齢化・需要者が限定等により需要は衰退傾向であり、地価水準は下落傾 向が続くと予測する。需要の中心は土地で９００～１０００万円前後、新築の戸建住宅の取引はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建居住目的を中心とする信頼性のある複数の取引事例を収集した。周辺地域にお いては自己居住用の戸建住宅を建設する目的の取引が大半で、在来地主以外、アパートを建設する需要はほとんど見受 けられず、収益用の賃貸建物の想定が非現実的のため、収益価格は試算できなかった。代表標準地との検討を踏まえ、 自己の居住目的の土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [162.9] [102.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性や住環境による地域選考性が強ま り、市街地中心部及び中心部周辺の需要は堅 調であるが、郊外の需要は回復していない。 地域的変化はほとんどない。人口減少・高齢 化・需要者が限定等により需要は衰退傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +64.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％