別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 富山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平 印  TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市藤の木台１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 越中荏原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に造成され た住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越中荏原駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 造成後４０年以上経過した古い住宅団地であり、居住者の高齢化、地域劣化等により需要は弱含みであるが、周 辺地域においては分譲地の開発が相次ぎ、利便施設も整備されてきたことから上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市東部の住宅地域一帯。需要者の中心は富山市及びその富山市に居住する３０～４０代の一次取得者 又は買替取得者が中心であり、周辺市町村からの転入も見られる。藤木地区は分譲地の開発が相次ぎ、幹線道路沿いに は商業施設も整備され、生活利便性が良好な地域である。土地は６００万円程度、新築の戸建住宅で２６００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市東部の住宅地域の取引事例から求められた実証的な試算価格であり、規範性は高い。収益価格につい ては、対象標準地の周辺においてアパート等の収益物件が少なく、賃貸市場が形成されていないため試算しなかった。 居住の快適性・利便性が重視される住宅地域では、周辺の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるため 、代表標準地の価格との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [103.6] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市郊外の住宅地は、新規開発された住宅 団地等に対する需要は堅調であるが、街路条 件の悪い既成の住宅地域の需給は若干弱含み である。 藤木地区の利便性の良い住宅地域であり、周 辺では宅地開発が複数見られ、需要は比較的 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +0.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％