別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -15 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩 印  TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市蓮町５丁目１番１７９ ｢蓮町５－１４－７０｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 運河沿いの住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蓮町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   230 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１８年頃に造成された住 宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蓮町駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、地域要因に特段変動は見られない。周辺では宅地供給が続いているが、相 対的な割安感も生じており需要は堅調である。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部及びその周辺地域に存する住宅地域の範囲である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する一 次取得者が中心であるが周辺には工場等が多く外部からの転入者も多い。周辺では新規宅地分譲が続いているが住環境 が良好で、相対的な割安感も生じていることから宅地需要は底堅く需給も安定している。需要の中心となる価格帯は土 地については６００万円前後、新築戸建住宅で２２００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、居住快適性を重視した自用目的の取引が中心であり、富山市北部地区の類似地域 において規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は戸建住宅が中心でアパート等の収益物件は殆ど見られない地域で あり、事業収支の観点から賃貸建物の想定が非現実的であることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格 を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性等の良好な中心市街地及びその周辺部 の住宅地需要は概ね堅調であるが、旧富山市 以外の一部では需要の低迷がみられる。 周辺では宅地供給が続いており、供給過剰感 もあるが居住環境の整った閑静な住宅地であ り宅地需要は底堅く、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％