別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 弥彦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥彦 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎 印  TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等も見られる住宅 地域 北東6m村道 水道、ガス、下水 弥彦 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 弥彦駅南側背後の既存住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ村 道 交通 施設 弥彦駅南東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 弥彦駅に近い住宅地域であるが、少子高齢化による人口減少が進んでおり、宅地需要は少ない。このような状況 を反映し、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は弥彦村内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人であるが、価格水準が低位であるた め村外からの転入者も見られる。観光客の減少による中心地域の衰退により、住宅需要の中心は、弥彦駅周辺から、ス ーパー等が立地し、住環境も良好な村役場周辺に移行している。人口減少等もあって地価は弱含みであり、土地は４０ ０～６００万円程度、新築戸建物件は１５００～１７００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も散見されるが、賃貸需要は乏しいと思われることから共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用 しなかった。対象地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主として、その市 場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得 力を有するものと思料する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弥彦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弥彦村の人口減少率及び高齢化のスピードは 県平均を上回っている。土地取引件数は前年 比で減少傾向、新設住宅着工件数は増加傾向 で推移している。 弥彦駅に近い既成住宅地域で地域要因に特段 の変動は認められない。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％