別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 魚沼 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格 印  TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市須原字宮前１５０４番１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 飲食店、民宿等が見 られる守門地区の商 業地域 北西10m国道 水道、下水 越後須原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧守門村中心部、ＪＲ越後須 原駅付近の国道沿いに店舗や 併用住宅が見られる商業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 越後須原駅北東方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 スキー場等の観光客や地元住民を顧客とする商業地域であるが、観光低迷、人口減に伴う地元需要の減少等によ り、地域性は概ね不変であるが緩やかな衰退が続くと予測する。そのため地価も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧守門村、旧広神村等の中山間地域における商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の個人事業 者等である。拠点施設である守門庁舎は市内北部地域を管轄する行政庁舎として存続する見通しであるが、標準地付近 では観光客の減少や後継不在による民宿や商店の廃業が見られる。更に人口減で地元客も減少傾向にあり、他地域同様 に地価は構造的な下落基調にある。取引件数が少ない中で隣地購入や恩恵的取引等が多く、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗、民宿、併用住宅等の土地利用が中心であり、賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないため 、収益価格は試算しない。同一需給圏内では自用を前提とした取引の価格水準を指標に取引されることが一般的である ため、同一需給圏内の商業地等の市場動向を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の 高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は消費増税の影響が限定的で堅調に 推移。しかし購買人口は県平均の倍近くの急 速な減少傾向。購買力の低下により商業地需 要は総じて弱い。 守門庁舎は市内北部地域を管轄する行政庁舎 として存続する見通しであるが、観光客の減 少、店舗廃業等の要因変動が重なり、商業地 価の下落が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％