別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 魚沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -9 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格 印  TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 8,330 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市須原字鬼田１３９９番外 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに民 宿等が見られる住宅 地域 北6m県道 水道、下水 越後須原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ越後須原駅や重要文化財 目黒邸に近い旧守門村中心部 の住宅地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 越後須原駅北方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧守門村中心部の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。過疎化に伴い不動産需要全般が縮小し、 縁者の恩恵的購入、買手主導の割安取引等が相対的に多い。そのため地価水準は今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,330 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚沼市内の山間の中山間地を中心とした既成住宅地域及び農家住宅地域。需要者の中心は地域在住者等で あり、隣接市町村からの転入は殆どない。拠点施設である守門庁舎は市内北部地域を管轄する行政庁舎として存続する 見通しであるが、標準地付近は民宿の廃業、後継世代の転出、住民高齢化等により不動産需要は弱く、他地域同様に地 価は構造的な下落基調にある。取引件数が少ない中で隣地購入や恩恵的取引等が多く、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市中心部から遠方の住宅地域に存するが、アパート等の賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない 。一方、圏内では自用目的の価格水準を指標に取引されることが一般的である。比準価格はこうした価格牽連性が認め られる取引を基礎とした実証的な価格で、試算過程も適切であり、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、 代表標準地との検討を踏まえた上で、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,160 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 8,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用はやや落ち込むも底堅い。しかし賃金は 昨年比減額。さらに市人口は県平均の倍近い 急速な減少傾向にあり、住宅地需要は総じて 弱い状況が続く。 守門庁舎は市内北部地域を管轄する行政庁舎 として存続する見通しであるが、後継世代は 都市部に転出し高齢化が進み、不動産需要は 減退が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％