別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 上越 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明 印  TEL.

鑑定評価額 49,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市藤巻８９０番外 ｢藤巻７－１２｣ ②地積 　(㎡) 2,124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所 Ｓ3 卸売店舗、事務所、 工場等が混在する地 域 北9.5m市道 水道、ガス、下水 春日山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の流通業務施設や工 場等が混在する地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 春日山駅南東方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設の多い地域である。利便性、街路の配置等から上越ＩＣ周辺の業務団地等との競合においてやや劣り、 地価は下落傾向にある。今後も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の主として物流業務を中心とする事業所の集積する地域一帯と判定した。主たる需要者は市内の事業 者である法人。周辺は業務地域としては集積度及び高速道路やバイパスへのアクセス性から競争力がやや劣り、需要は 弱含みで価格は下落傾向にある。取引価格は個別の事情に左右されがちであり、また業種等により条件等も様々であり 、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の事業所等を中心とする地域であり、賃貸投資を前提とする土地需要は皆無であり、経済合理性が乏しい収益還元 法は適用し得なかった。比準価格は規範性の高い類似地域における取引価格より求めた客観的かつ実証的な価格で、信 頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向、取引 件数は概ね安定傾向で推移している。上越妙 高駅周辺ではペースは緩やかながら開発が進 められている。 物流地区としては他の集積地区に比して競争 力が劣り、需要は弱い。価格は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％