別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字蜘ケ池道西３８４７番１１外 ②地積 　(㎡) 666   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 事業所兼車庫 Ｗ1 店舗、事業所等が多 い路線商業地域 南東18m国道 水道、ガス、下水 土底浜 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土底浜駅に近い国道沿いの路 線商業地域、国道対面側は市 街化調整区域 街 路 １８ｍ国道、幅約５ ｍの国道拡幅予定地 が介在 交通 施設 土底浜駅西方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿線には店舗が見られるものの、今後、商業集積が高まる可能性は極めて低い。また、人口減少・少子高齢化が 進行する中、商況が好転していくことは考えにくい。よって、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市北東側から柿崎区にかけて存する繁華性の低い路線商業地域、幹線道路沿いの住商混在地域で ある。当該圏域には、コンビニエンスストアやドラッグストアなど、自動車利用客をターゲットとする物販店等が点在 している。但し、圏域の収益性は総じて低位にあるため、特に地元資本による出店需要は極めて弱い。そのため、不動 産市場は低調で、取引が非常に少ない。よって、需給の中心的な価格帯の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、車両交通量の多い国道沿いに存するが、繁華さはなく商業収益性は低位にある。そのため、地価は収益性 に基づき形成されていない。比準価格は、同一路線沿い等において成立した取引価格に、適正を期し補修正及び要因比 較を行って査定した価格で、市場性を反映している。よって、比準価格は、市場参加者に対する説得力を有する。従っ て、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の景気は緩やかな回復基調にあるが、一 部に厳しさが残る。大潟区の世帯数は微増だ が、人口は減少しており、宅地需要は減退傾 向にある。 一昨年、付近沿線に大手ドラッグストアがオ ープンしたが、近隣地域の地域環境に変化は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％