別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 上越 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -33 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　富所　健司 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市頸城区上三分一３４４番１ ②地積 　(㎡) 1,183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い県道 沿いの既成住宅地域 南8.5m県道 水道、下水 黒井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの農家住宅地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 黒井駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、今後も農家住宅を中心とした住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市の農家集落地域一円である。需要者は集落内居住者がほとんどで区域外からの転入は少ない。地域内を 通る県道は西方で国道８号から黒井方面へと続いている。市街化区域からもそれほど離れてはいないが、農村集落では 後継者不足や高齢化の進行など土地購入の意欲は縮小している。付近に目立った変化はなく、従来から土地需要の乏し い地域で取引も少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の建物がほとんどで、賃貸を目的としたアパートなど通常の収益物件はない。収益価格は求められなかったが 、この辺りで収益性に着目した取引は見られない。事例は市内の広い範囲から採用し、比準価格は各事例の特性に応じ て比準した。市街地近郊の農家集落としての地価水準を指向したものと考える。代表標準地との検討結果を踏まえ、地 域の地価水準を表示した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,950 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 56.2] [100.0] 100 8,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感は回復基調に弱さが見られ、小規模事 業者などの経営は厳しい。人手不足の状況も 長引いている。人口減少率、高齢化率は県の 平均と同程度。 県道沿いで街路事情は良好だが、集落内での 地域的な変化は見られない。需要を誘因する 要因も見当たらない。 規模がやや大きいが、地域内の農家住宅とし ては標準的で、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％