別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -28 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸 印  TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市港町１丁目１９番３ ｢港町１－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西8m市道 水道、ガス、下水 直江津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 直江津港に近く、住宅が建ち 並ぶ既成住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道　　　 交通 施設 直江津駅北東方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 関川河口近くの古くからの住宅地域で、地域要因に格別な変化はなく、現状を維持するものと推察するが、河川 による地域的分断や工場に近い立地条件等により、需要は乏しい。地価の下落は当面続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市直江津地区関川以東の既成住宅地域で、広義には直江津地区全域とも代替関係が成立する。需要 者は、地縁性ある居住者が中心であり、圏域外からの転入者は少ない。当圏域内は中古住宅が市場の中心であり、宅地 開発等については昨今殆ど見られず、競合する新興住宅地域へ需要が移行している。既成の住宅地域は選好性で劣るこ とから、需要は先細る傾向にある。土地は５００万円前後が需要の中心であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅主体の既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。賃貸物件はほとんど見られず 賃貸市場は未成熟であり、画地規模が小さく駐車場を付置した貸家の想定は困難であるため、収益価格は試算出来なか った。比準価格は、規範性ある取引事例より求められており、市場性を反映した実証的な価格である。したがって、代 表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力ある比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾 向ではあるものの、土地区画整理事業等をは じめとして宅地供給は比較的多く需要に影響 している。 地域外へのアクセスには橋を利用する既成住 宅地域であり、競合する新興住宅地域と比較 すると選好性や競争力で劣り、需要は乏しい 。 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％