別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -27 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義 印  TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 土底浜 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の住宅団地に隣接 する住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 土底浜駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少・少子高齢化が進行しており、宅地需要は弱い状況にある。こうした中、相続等を契機に多くの宅地が 市場に放出された場合、需給悪化の要因になる可能性がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大潟区市街地及びその周辺の住宅地域である。柿崎区、吉川区、頸城区などからの流入が多少あるものの 、需要者の中心は大潟区在住者である。借地や空地が多く見られ、潜在的な宅地供給量は少なくないものと思料される 。その一方、人口減少・少子高齢化により、宅地需要は少ない。そのため、割安な価格での取引が散見され、市場は弱 含みで推移している。土地の中心的な価格帯は、概ね４００万円～７００万円程度だが低下傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用することができなかったものの、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性から の価格検討は不要である。比準価格は、価格牽連性及び代替競争性に優れた取引事例などから導出した価格であり、市 場性を反映し実証的である。また、取引価格の裏付けのある比準価格は、市場参加者に対する説得力を有する。よって 、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の景気は緩やかな回復基調にあるが、一 部に厳しさが残る。大潟区の世帯数は微増だ が、人口は減少しており、宅地需要は減退傾 向にある。 周辺を含め空地が多く見られるものの、住宅 地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％