別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -26 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義 印  TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区潟町字裏新田７６０番２２ ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 北7m市道 水道、ガス 潟町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 潟町駅南東側やや郊外の既成 住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 潟町駅南東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少・少子高齢化が進行し、宅地需要は減退していくものとみられる。そして、近隣地域は、競争力の劣る 住宅地域であることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大潟区市街地及びその周辺の住宅地域である。柿崎区、吉川区、頸城区などからの流入が多少あるものの 、需要者の中心は大潟区在住者である。借地や空地が多く見られ、潜在的な宅地供給量は少なくないものと思料される 。その一方、人口減少・少子高齢化により、宅地需要は少ない。そのため、割安な価格での取引が散見され、市場は弱 含みで推移している。土地の中心的な価格帯は、概ね４００万円～７００万円程度だが低下傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用することができなかったものの、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性から の価格検討は不要である。比準価格は、近隣地域との価格牽連性が強い住宅地域内や、状況類似性を有する住宅地域内 の事例などに補修正及び要因比較を行って査定した価格であり、市場性を反映しており市場参加者に対する説得力を有 する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の景気は緩やかな回復基調にあるが、一 部に厳しさが残る。大潟区の世帯数は微増だ が、人口は減少しており、宅地需要は減退傾 向にある。 利便性の劣る住宅地域で、宅地需要が低迷す る中、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％