別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -25 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　北沢　利枝 印  TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市柿崎区直海浜字東畑１１２２番５８ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 柿崎 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸よりの既成住宅地域に隣 接する住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 　 交通 施設 柿崎駅南西方 2.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくと思われる。人口減少、高齢化が進行する中 、競合する住宅地も多く地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市柿崎区市街地及びその周辺部の住宅地域である。需要者は柿崎区内の居住者、地縁者が中心であ り、柿崎区外からの転入は少ない。住宅地需要の中心は利便性が良好な郊外の住宅地域に移行しており、人口減少や高 齢化が進行する中、競合する住宅地も多く需要は弱い。取引は少なく需要の中心価格帯を把握するのは困難であるが、 土地は３００万円～６００万円程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート需要はほとんど見られず賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しな かった。土地取引は自己使用目的のものがほとんどであり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。比 準価格は多数の取引事例から求めたもので市場性を反映し規範性が高い。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、信 頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [102.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。直近１年間の新設住宅着工戸数は減少。 柿崎区の世帯数は微減傾向である。 価格水準は低めであるが利便性が若干劣る住 宅地域であり、選好性は低下傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％