別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -19 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市下門前７４１番１０外 ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 直江津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行地や郊 外型路線商業地域に近い住宅 地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 直江津駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣周囲においては土地区画整理事業が施行され、近隣も住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移し ていくものと予測する。商業集積が進む新興商業地域にも近く、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、直江津有田地区の下門前及び塩屋新田を中心に、広域的には直江津市街地及び近郊の住宅地域。需要者 は、上越市居住者を中心として周辺エリアからの転入者もみられる。隣接する区画整理事業地内では３００区画超の宅 地供給が行われたが、住宅建設と幹線道路沿い商業施設の新規立地も増え、需要は底堅く高値取引も散見される。土地 は９００万円～１１００万円が取引の中心であるが、１０００万円を超えると需要はやや細くなる傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とした住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。規範性の高い取引事例を中心に求め た比準価格は、居住の快適性等を指向する市場の実態を反映し、実証的で説得力が高い。収益価格は経済合理性にかな う共同住宅を想定することが、画地規模等の制約から困難であるため求めることができなかった。したがって、代表標 準地との検討を踏まえて、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾 向ではあるものの、土地区画整理事業等をは じめとして宅地供給は比較的多く需要に影響 している。 広域的には宅地供給が継続し、新規分譲価格 の影響はあるものの、周囲の区画整理事業地 との比較から相対的値頃感もあり、需要は堅 調である。 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％