別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -17 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧 印  TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字上源入字野畔２９７番６ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 直江津 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   110 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 有田小学校や新興商業地に近 い。また都計道の整備等周辺 開発が進んでいる。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 直江津駅南東方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大手チェーン店等が集積する新興商業地域や新設の小学校に近く、利便性の向上が認められる。また都市計画道 路の工事等周辺整備が進んでいる。優位性の高い地域で需要は底堅く、今後は強含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に関川右岸、国道１８号と８号の結節付近に存する住宅地域一帯。主な需要者は市内在住の個人。下門 前の区画整理地域を中心に需要は底堅く、周縁の地域にまで需要が波及している。国道１８号三田交差点付近の大型商 業施設のほか有田小学校にも近く、付近一帯で利便性が向上し、また都市計画道路の整備等から地域進展の期待性も高 い。土地の需給動向は均衡状態からやや強含みの様相にある。土地の中心価格帯は８００～１０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を指向する自用目的の取引が中心であり、また経済合理的な賃貸物件の想定が困難なこと等から収益還元法の適 用を断念した。取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に適合した合理的 な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判断される。以上、 代表標準地との検討も踏まえ、説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 94.6] [103.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数はやや 減少傾向。経済は回復基調にあるが、実感が やや乏しい状況。雇用は人手不足の状況が続 いている。 環境に大きな変化はみられないが、有田小学 校や都市計画道路の工事等周辺整備に伴い、 地域の優位性が増している。 個別的要因に変動はない。南側が道路接面す るため日照等の快適性が標準画地に比べて優 れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％