別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 上越 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -16 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明 印  TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市上昭和町１５９１番６ ｢上昭和町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 高田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の街路条件の劣る住宅地 域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高田駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件及び住環境が劣り需要が非常に弱い地域であることから、地価は下落傾向にあり、今後も同様に推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高田地区西部の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内の一次取得者である個人。市内においては 各所で街路条件や住環境、利便性に優る宅地供給が各所で行われており多くの需要はそれら新規の分譲地等に向かうた め、相対的に既存の地域は総じて需要が弱含みである。特に圏域内においては造成時期の古い住宅地は街路条件や環境 が劣るものが多く、需要が極めて少なく地価は下落傾向にある。土地は５００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的を前提 とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [161.5] [101.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向、取引 件数は概ね安定傾向で推移している。上越妙 高駅周辺ではペースは緩やかながら開発が進 められている。 街路条件や環境面で劣ることから需要が乏し い。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％