別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 上越 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -9 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義 印  TEL.

鑑定評価額 1,570,000 円  １㎡当たりの価格 5,940 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市中郷区二本木１０８４番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ市道沿いの既成住 宅地域 東6m市道、南側道 水道、ガス、下水 二本木 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来の街道沿いに一般住宅、 農家住宅等が建ち並ぶ集落地 域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 二本木駅南方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は豪雪地帯の農家集落である。過疎化が進行しており、今後も人口減少が続くものとみられる。そのた め、不動産需要は極めて僅少で、地価の下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,940 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義には上越市中郷区の住宅地域だが、広義には妙高、妙高高原、新井南部郊外に存する住宅地域も含 まれる。圏域外からの不動産需要は皆無に等しく、需要者は圏域内の居住者にほぼ限定される。但し、人口減少・少子 高齢化の進行、離農者の増加、旧上越市等への労働力の流出などに伴い、不動産需要が極めて乏しいのが実情である。 そのため、特に中郷区では不動産取引をほとんど確認できない状況にあり、需給の中心的な価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったものの、同一需給圏内の地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、価格牽 連性の強い取引事例などに、適正を期し補修正及び要因比較を行って求めた価格であり、近隣地域の地価水準が適正に 反映されているものと思料する。また、市場参加者に対する説得力を有するものと思料する。よって、代表標準地との 価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,150 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [150.0] [100.0] 100 5,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,110 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の景気は緩やかな回復基調にあるが、一 部に厳しさが残る。中郷区は豪雪地帯で、市 内でも人口減少速度が速く、不動産市場は冷 え込んでいる。 古くからの住宅地域で、地域環境に目立った 変動はないが、人口減少・少子高齢化が続く 中、地域は衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％