別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 長岡 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勤 印  TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市上除町字野田甲１９７番外 ②地積 　(㎡) 996   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 倉庫兼事務所 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ幹線沿いの工業 地域 北10m国道 水道、ガス、下水 長岡 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小規模の低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 用途の多様性が見られる地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 長岡駅西方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は工場・事業所・沿道サービス業・共同住宅等が混在し、用途の多様性ある地域である。地域の衰退・ 人口減少等の影響もあるが、地価はやや下落巾が緩和傾向にあり、今後も同様な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模の低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線沿いで商住工が混在する地域である。需要者は市内の事業経営者や法人等多様な関連業種及び 地域外からの需要も見込まれる。中心地域からはやや離れているが、古正寺地区に近く、路線店舗や飲食店等幹線沿い 施設業務地としての需要もこれから見込まれる可能性があり、地価は緩和傾向にある。取引される価格帯は規模等まち まちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は工業地の事例が少ない中、４事例より適正に比準を行ない、さらに各 事例の適否にも再吟味を行った結果得られたものであり、実証的であり、説得性のある価格である。よって、規準価格 との均衡に配慮し、上記のとおり比準価格に基づき鑑定価格を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 74.4] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市は全体的には人口及び世帯数ともに減 少しているが、新潟県・中越地方の中核都市 として、景気は緩やかに回復傾向にある。 古正寺地区に近く、コンビニの進出など用途 の多様化が見られる。沿道サービス業務地と しての需要も見込まれる。 個別的要因に変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％