別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 長岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫 印  TEL.

鑑定評価額 333,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市城岡２丁目２３番１外 ｢城岡２－８－１｣ ②地積 　(㎡) 19,795   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 2:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ古くからの工 業地域 西10m市道、北側道 水道、ガス、下水 北長岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからあった蔵王、城岡の 工業地帯の東端の部分 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 北長岡駅北方 450m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模の工場が多い既成の工業地域で、地域内に格別の変動要因も見られず、今後も現状を維持すると予測す る。県内における工場地等の需要は回復傾向にあり、地価も底を打っており、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 大工場地や流通業地の同一需給圏は中越地区ないしは新潟県全域に及ぶ。同一需給圏内における工場地の地価が堅調に 推移するなか、対象標準地も隣接地を買い増す等、堅調さが窺える。主な需要者は県内外の中堅以上の企業と思料する 。環境良好な工業団地は、景気回復により需要が底堅くなってきているが、環境的に劣る近隣地域は需要が弱い。画地 規模は大小様々で、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自社工場が 殆どの地域で、賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。したがって 、本件においては、製造業を中心とする自社の業務用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当 と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中越地方を含めた新潟県内における工場地等 の需要は回復傾向にあり、一部地域では地価 が底を打ち、あるいは上昇に転じている。 都計道槇山町亀貝線が開通し、国道８号長岡 東バイパスとのアクセスが向上するも、需要 の中心である工業団地と比べ画地の配置状態 等が劣っている。 隣接地の一部を購入し併合している。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％