別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 長岡 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-12 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎 印  TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市東川口字前島１９１１番４外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗の中に住 宅も見られる既成商 業地域 北東6.5m県道 水道、ガス、下水 越後川口 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ越後川口駅や長岡市役所 川口支所に近接している。 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 越後川口駅南西方 180m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川口地区の近隣住民を顧客とした既成商業地域で繁華性は乏しい。新規出店も見られず宅地需要も弱い。地価は 下落基調に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川口地区を中心として、長岡市郊外及び隣接周辺市町村の既成商業地域、混在地域である。需要者は圏域 内の個人事業者、地縁者にほぼ限定される。川口地区では周辺の大型店舗等に顧客の流出に歯止めがかからない。過疎 化・高齢化の影響から商業用地の取引は殆ど見られず市場も硬直化している。稀に見られる取引は資産処分、隣接地の 併合等個別の事情を有するものが多く、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 川口地区では商業地域の取引自体極めて少ないため、広域的に事例を採用した。比準価格は信頼性のある複数の事例よ り求めている。これは硬直化した不動産市場を反映したもので、実証的である。周辺に貸店舗等は見られず賃貸市場が 未成熟なため収益還元法は適用できない。以上より、比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少、土地取引件数はＲ１． ８月末まで対前年同月比で大幅に減少。景気 は１０月の消費税増税以降不透明感がある。 川口地区の人口減少率は年－２．６％と高い 。近隣住民を顧客とし新規店舗の進出もない 。宅地需要は弱いため、地価は下落している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％