別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 長岡 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -44 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市槇下町字腰巻１９２１番１ ②地積 　(㎡) 444   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の多 いやや郊外の既成住 宅地域 西8m県道 水道、ガス、下水 北長岡 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 信濃川左岸北部郊外の農家集 落 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 北長岡駅北西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家集落で格別の変動要因もないため、今後とも地域要因に変動はないと予測する。需要は地 縁者等に限定され、外部からの転入は極めて少なく需要は弱いため、地価は下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内の市街化調整区域内に立地する農家住宅地等の所在する圏域である。需要者は当該需給圏内の居 住者や地縁関係者にほぼ限定されている。対象標準地は外部からの転入が見込めない市街化調整区域内の既成の住宅地 域に所在するが、市街化区域内自体、既に多くの宅地供給があることから、同一需給圏においては、宅地需給が緩慢な 状況にある。土地の規模は様々で価格帯にもかなり差があり、需要の中心価格帯を見い出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は市街化調整区域内の農家住宅地域に所在し、賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法 の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認め て採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市内における農家住宅地域は、現下の経 済情勢及び法規制等から新たな開発等が見込 めず、価格形成要因に大きな変動はない。 市街地からかなり離れた農家集落で、地域要 因に変動はない。需要は地縁者にほぼ限定さ れ極めて少なく、地価は下落傾向が続いてい る。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％