別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 長岡 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -40 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格 印  TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月3日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小売店舗も混在する 調整区域内の住宅地 域 南東7.5m県道 水道、ガス、下水 長岡 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮本地区中心部の県道沿いに 位置する既成住宅地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 長岡駅西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の店舗が介在する既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。若年層の転出、地域住民の高齢化、 店舗の廃業等による利便性低下により不動産需要は減退し、地価は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市西部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は圏内の在住者や地縁者等にほぼ限定される。近 年、長岡市西部都心では幹線網が整備され商業施設の出店が進む一方で、都心から離れた郊外では店舗の廃業、撤退が 進み、利便性の二極化がみられる。後継世代は都心に転出し、圏内のような郊外部では空家が増え、空洞化が進んでい る。今後も土地需要は先細ると考えられる。取引される土地の画地条件は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用が主である戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しな い。同一需給圏内では自己使用目的の取引価格水準を指標として取引されることが一般的である。比準価格はこのよう な価格牽連性が認められる取引価格を基礎に比較検討した実証的な価格で、試算過程も適切であり、信頼性の高い価格 が得られたと思料する。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用は若干落ち込むも底堅い。しかし賃金は 昨年比減額。市人口も県平均と同程度の減少 傾向にあり、住宅地需要の総量は緩やかな縮 小傾向にある。 小学校や地域活動を基盤としたコミュニティ が成立しているが、中心部から遠方に立地し ており商店廃業や住民の減少により緩やかな 衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％