別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 長岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -32 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勤 印  TEL.

鑑定評価額 3,160,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市栃尾大野町３丁目２５００番１ ｢栃尾大野町３－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 見附 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の傾斜地に形成されたや や雑然とした既成住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 見附駅南東方 15.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は過疎化・高齢化・人口減少が著しい地域であり、需要の回復する兆しが見えない中、今後の地価は引 き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市栃尾地域の中心部周辺の住宅地域であり、需要者は主に旧栃尾市内の居住者に概ね限定される。地 域の人口減少等が顕著であり、市場は長期にわたって弱含みで推移している。土地は総額２００万円～５００万円程度 が需要の中心価格帯である。建売物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は事例の少ない中、４事例より適正に比準を行ない、さらに各事例の適 否にも再吟味を行った結果得られたものであり、実証的であり、説得性のある価格である。よって、規準価格との均衡 に配慮し、上記のとおり比準価格に基づき鑑定価格を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [187.3] [101.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市は全体的には人口及び世帯数ともに減 少しているが、新潟県・中越地方の中核都市 として、景気は緩やかに回復傾向にある。 栃尾地域では過疎化・高齢化・人口減少等の 衰退傾向にある上、街路条件の劣る住宅地域 に対する需要は乏しい。 個別的要因に変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％