別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 長岡 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -26 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市脇野町字白山１６６９番１外 ②地積 　(㎡) 790   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 東8.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長岡 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 三島地域の中心部に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 11.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　三島地域中心部の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。需要が少ない上に、上岩井地区の分譲 地が完売に至らないなど供給が継続し、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市三島地域の中心部に位置する既成住宅地域を主として同地域全域に及ぶ。需要者は、概ね同地 域の居住者又は地縁関係者に限定される。需要が少ない上に、上岩井地区で大規模な住宅地分譲が行われているなど供 給が継続し、市場は相対的に弱含みで推移している。取引が少ない上、画地規模や事情も様々であるため、需要の中心 価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、事例が少ないため、地域の範囲を拡大し、時点を 遡ったものの、接近条件や居住環境、さらには住宅地域としての熟成度等に配慮して試算しており、得られた比準価格 の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -47                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低 い。三島地域では、人口減少率が比較的大き く、住宅地需要はやや弱い。 　大規模分譲地が完売に至らない中、既成住 宅地域の需要は弱い。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％