別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 長岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -11 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市新保４丁目１５２８番１２ ｢新保４－３－９｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 北長岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型新興商業地域に近い住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北長岡駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い区画整然とした住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。近 くに郊外型新興商業地域があり、地価水準は微下落程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内中心部及びその周辺に存する普通住宅地域である。需要者は長岡市内居住の一次取得者が中心で あるが、他市域からの転入も見られる。周辺地域の新興住宅地の大量供給等により地価は下落傾向で推移してきたが、 最近の地価水準は微下落程度で安定しつつある。土地は９００～１１００万円前後、新築の戸建物件は供給が少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 分譲住宅地域であり、画地規模が小さくアパート等の収益物件を想定することが難しいため収益価格は試算しなかった 。快適性や利便性を重視する住宅地域で、取引の多くは自己使用目的のものであり、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた 比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [100.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口減少率、高齢化率は新潟県平均 よりはやや低いが、少子高齢化の傾向は顕著 である。地価の下落は昨年よりやや緩やかに なっている。 地域要因に変動はないが、地価は長年下落を 続けてきたため、近年は微下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％