別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 長岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月3日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市曲新町３丁目４０２番１ ｢曲新町３－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 宮内 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域内の農地において宅地へ の転用が緩やかに進むＪＲ宮 内駅に近い住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道　 交通 施設 宮内駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度は高まりつつあり、地域性は当面不変と予測する。近年、フェニックス大橋の開通や周辺の区画整理地付 近の店舗出店等に伴う利便性の向上が見られるため、今後の地価は安定化に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川東市街地南部の住宅地域であるが、広義には中心部近郊の住宅地域とも弱い代替関係が成立する。需要 者の中心は住宅の一次取得者で、隣接市町村からの転入もある。近隣地域は現在事業中の県道滝谷三和線の供用による 交通円滑化の期待、周辺の商業開発により需要は比較的安定しているが、住宅地の大量売却後の反動減もやや見られ、 地価は今なお弱含んでいる。土地は７００～１０００万円、新築戸建物件は２７００万円までが中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近には世帯向けアパートも散見されるが敷地規模が大きいものが中心であり、標準地の規模の土地に経済合理的な賃 貸住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。本質的にも標準地付近は自用による居住の快適 性を重視した戸建住宅主体の住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取 引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [135.9] [100.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用は若干落ち込むも底堅い。しかし賃金は 昨年比減額。市人口も県平均と同程度の減少 傾向にあり、住宅地需要の総量は緩やかな縮 小傾向にある。 周辺の区画整理に伴う街路整備、店舗出店に より利便性はやや向上したが、近年の大量需 要の反動減も見られ、区域内の地価は調整が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +21.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％