別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 長岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市西千手２丁目１６１２番２外 ｢西千手２－４－３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　熟成度の高い中心部の既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持していくものと考える。小中学校等の公共 施設に近く利便性も良いため地価の下落は縮小するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧長岡市内中心部の地価水準高位の住宅地域。市場参加者は、所得水準中高位の市内居住者及び通勤者 が中心である。中心部の住宅地域では、価格調整が進む。郊外地区の大規模区画整理や民間開発の宅地分譲との競合に よる影響も見受けられる。土地は２００㎡前後で１１００～１４００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円程度が 需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用は、共同住宅等も見られるが、大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心 であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと 思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来 動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [119.9] [103.0] 100 62,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　長岡市（旧長岡市）では、長期的な人口減 少傾向の中で、郊外における大規模な宅地開 発が見られるために、供給過剰感が存在する 。 　地域要因自体の変動は見られないが、郊外 の安価な分譲地の影響と、中心市街地内既成 住宅地域の人口構成の高齢化等による需要低 迷が見られる。 　個別的要因の変動はない。市場における競 争力の変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％