別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 新潟西蒲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　廣島　利邦 印  TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス 巻 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧巻町中心市街地外延部の住 宅団地 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 巻駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地としてほぼ熟成しており、変動要因も特に認められないため、今後も現環境を維持しながら推移する ものと予測される。新興住宅地域との競合等から需要は弱く地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西蒲区のうち概ね旧巻町中心部の住宅地域全般である。需要者は西蒲区在住の平均的所得水準の一次取得 者が中心で地区外からの転入者は少ない。旧国道１１６号付近で小規模開発等による宅地供給が散見され、既成住宅地 域への需要は低調な状況が続いている。土地のみの取引は７００～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００ ～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等においていくつかの取引事例を収集しえた。一方、周辺にはアパート等の収益物件はほぼ存 せず、賃貸需要は見込めないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の需給実態を反映した比準価格を標 準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [103.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区は新潟市８区の中で人口減少率・高齢 化率ともに最も高く、全体的に不動産需要は 弱含んでいる。 地域要因の変動は特に無い。旧国道１１６号 背後等の新興住宅地域との競合等から当該地 域への需要は低調である。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％