鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０Ｄ -165	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m町道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１０２１１１０ -44	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.1m町道、東4.4m、角地		１中専 (70,164)
c	１０２１１１０ -10	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.3m町道、南4m、角地		準工 (70,200)
d	１０２１１１０ -43	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
e	１０２１１１０Ｄ -148	愛甲郡愛川町		更地	（　）	不整形	南西8.2m町道、北4.7m、二方路		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,739	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,984	100 [ 111.6]	34,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,300
b	(　 ) 23,709	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	26,696	100 [ 109.7]	24,335		24,600
c	(　 ) 58,606	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	67,622	100 [ 131.5]	51,424		51,900
d	(　 ) 85,754	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,639	100 [ 125.0]	67,711		68,400
e	(　 ) 40,233	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 68.7]	58,153	100 [ 111.4]	52,202		52,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +9.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,000 円／㎡]

愛川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,839,632	519,272	2,320,360	2,162,400	157,960	（　0.9689） 153,047	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,060,940 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	194 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、専有面積５０㎡程度の２ＤＫ４室を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	100.00	100.0	100.00	1,232	123,200	1.0	123,200
							0.0	0
2～	居宅	100.00	100.0	100.00	1,270	127,000	1.0	127,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		250,200		250,200
								0

⑨年額支払賃料	250,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,002,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,002,400 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,837,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,200 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,839,632 円　　　　（　 14,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１１０Ｔ　　　　-21	1,258 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,324	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０３Ｔ　　　　-24	1,142 ( 1,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,072 円	3,002,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,600 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 519,272 円　（　　　　　　 2,677 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,162,400 円（　　　　　 11,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,839,632 円
②総費用	519,272 円
③純収益　①－②	2,320,360 円
④建物等に帰属する純収益	2,162,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,060,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
愛川 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛川 -5

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　元

印

TEL.

鑑定評価額

9,890,000 円

１㎡当たりの価格

51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛甲郡愛川町中津字諏訪２２６６番２				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域 (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅と畑地が混在する住宅地域	北東4m町道	水道、下水	本厚木 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 194 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ町道

交通

施設

本厚木駅北方

12.0km

法令

規制

１中専
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。景況回復等の状況であるが
、交通状態や人口推移等から、地価水準は当面弱含み基調が主となると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は愛川町東部を主として周辺を含む一般住宅地域。需要者は、町内居住者または工業団地関係者、隣接市通
勤者等が中心。駅から距離があり鉄道利用通勤等には不向きである。ほぼ平坦な地域ではあるが崖地に近接し、全般に
競争力は弱い。ただし生活利便施設等は周辺に整う特徴があり、値頃感もあって弱含みながら需要が見込まれる。市場
での需要の中心価格帯は、土地１３０㎡前後では７００万円前後、新築土地建物総額で２千万円前後が主とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣・周辺地域は一般住宅のほかにアパート等が混在するが、アパート等は自己保有地の活用が多いとみられ、また交
通状況等から賃貸需要が弱い中で、取引では自用目的が主であって、収益性より居住快適性が重視される地域で、収益
価格は説得力が劣ると判断した。よって取引事例から求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標
準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,200 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[150.4]

[101.0]
100

51,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況は緩やかな回復基調が続く中であるが、
町内人口はここ１年は微減で、高齢化率は県
内比較では高い傾向にある。

駅から離れた工業団地周辺住宅地で、一定の
需要はあるが、崖地に近いなど軟調で地価は
弱含み。市場の特性等の変動はみられない。

地域内の標準的画地である。個別的要因の変
動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０ -5	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０２１１１０Ｄ -152	愛甲郡愛川町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m町道、南西4.7m、角地		１中専 (70,200)
c	１０２１１１０Ｄ -130	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m町道、中間画地		１低専 (60,196)
d	１０２１１１０ -21	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m町道、南6m、西4.7m、三方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,757	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,386	100 [ 119.3]	51,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	56,289	100 [ 114.3]	49,247		49,700
c	(　 ) 75,154	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,177	100 [ 144.4]	51,369		51,900
d	(　 ) 56,022	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,874	100 [ 102.0]	51,837		52,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

愛川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,928,518	532,440	2,396,078	2,226,000	170,078	（　0.9689） 164,789	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,295,780 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	114.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	194 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡前後

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,264	126,000	1.0	126,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,277	128,000	1.0	128,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		254,000		254,000
								0

⑨年額支払賃料	254,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,048,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,048,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,926,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,928,518 円　　　　（　 15,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０２Ｔ　　　　-26	1,182 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	1,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,278 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１１０Ｔ　　　　-22	1,330 ( 1,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	1,258
c	１０２１１０９Ｔ　　　　-17	1,359 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	1,368

愛川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,440 円	3,048,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 532,440 円　（　　　　　　 2,745 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,226,000 円（　　　　　 11,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,928,518 円
②総費用	532,440 円
③純収益　①－②	2,396,078 円
④建物等に帰属する純収益	2,226,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	164,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,295,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）