鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０ -5	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０２１１１０Ｄ -152	愛甲郡愛川町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m町道、南西4.7m、角地		１中専 (70,200)
c	１０２１１１０ -7	愛甲郡愛川町		更地	（　）	ほぼ正方形	北4.8m町道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０２１１１０ -24	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	東5.2m町道、中間画地		準工 (60,200)
e	１０２１１１０ -4	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,757	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	65,301	100 [ 101.6]	64,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	61,839	100 [ 101.4]	60,985		62,200
c	(　 ) 39,120	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,633	100 [ 105.5]	35,671		36,400
d	(　 ) 69,056	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,780	100 [ 105.9]	64,948		66,200
e	(　 ) 54,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	55,118	100 [ 101.6]	54,250		55,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 +3.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,100 円／㎡]

愛川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,714,408	313,670	1,400,738	1,287,900	112,838	（　0.9689） 109,329	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,186,580 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	117 ㎡	8.3 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、専有面積６０㎡程度の２ＬＤＫ２室を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	60.00	100.0	60.00	1,246	74,760	1.0	74,760
							0.0	0
2～	居宅	60.00	100.0	60.00	1,285	77,100	1.0	77,100
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		151,860		151,860
								0

⑨年額支払賃料	151,860 円　×　12ヶ月　＝　 1,822,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,822,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,339 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,712,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,860 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,714,408 円　　　　（　 14,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０２Ｔ　　　　-22	1,449 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,286 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０２Ｔ　　　　-26	1,182 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,219
c	１０２１１０２Ｔ　　　　-25	1,438 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,438

愛川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,670 円	1,822,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,600 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 313,670 円　（　　　　　　 2,681 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,287,900 円（　　　　　 11,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,714,408 円
②総費用	313,670 円
③純収益　①－②	1,400,738 円
④建物等に帰属する純収益	1,287,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	109,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 934 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,186,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
愛川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛川 -4

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　藤原　新一

印

TEL.

鑑定評価額

7,660,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛甲郡愛川町中津字大塚１７８５番９				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,192)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南4.8m町道	水道、ガス、下水	本厚木 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．８ｍ町道

交通

施設

本厚木駅北方

12.0km

法令

規制

１中専
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅の中に空地等が見られる既成の住宅地域であり、特段の変動要因もないので、現状を維持
するものと予測する。需要が弱く地価水準は、下落基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は愛川町及び厚木市北部等の小田急小田原線「本厚木」駅からバス便利用の住宅地域である。主な需
要者は、愛川町及び隣接する厚木市、相模原市等に居住する一次取得層が中心となる。価格水準は低いものの、小規模
開発が行われている。需要の中心価格帯は土地１２０㎡程度で６００万円～１，０００万円、新築戸建住宅は１，８０
０万円～２，５００万円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は「本厚木」駅からバス便利用の住宅地域である。愛川町広範の住宅地域の取引事例を選択して求めた比準価
格の規範性は高い。共同住宅の賃貸を想定して得られた収益価格は、居住の快適性等を指向する住宅地であり、低く求
められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のように鑑
定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,200 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[118.2]

[102.0]
100

65,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＧＤＰは、４四半期連続でプラス成長が続い
ている。株価も一時２万円台を回復し、その
他の経済指標も堅調である。

最寄駅である本厚木駅からバス便利用の住宅
地域である。不動産需要は、人口減少と利便
性が劣ることから、依然として弱含み傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１１１０ -10	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.3m町道、南4m、角地		準工 (70,200)
b	１０２１１１０Ｄ -152	愛甲郡愛川町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m町道、南西4.7m、角地		１中専 (70,200)
c	１０２１１１０Ｄ -151	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	南西4.7m町道、北東5m、準角地		１中専 (60,188)
d	１０２１１１０Ｄ -149	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	北4.9m町道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,606	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	65,633	100 [ 109.5]	59,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	62,537	100 [ 90.6]	69,025		70,400
c	(　 ) 57,730	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	57,438	100 [ 91.9]	62,501		63,800
d	(　 ) 60,743	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,745	100 [ 93.0]	66,392		67,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,300 円／㎡]

愛川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,727,472	310,510	1,416,962	1,287,900	129,062	（　0.9689） 125,048	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,500,960 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	117 ㎡	8.3 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び敷地規模等を勘案し、ファミリータイプ（約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,179	70,740	2.0	141,480
							1.0	70,740
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,215	72,900	2.0	145,800
							1.0	72,900
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		143,640		287,280
								143,640

⑨年額支払賃料	143,640 円　×　12ヶ月　＝　 1,723,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,723,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 68,947 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,654,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	287,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 143,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,727,472 円　　　　（　 14,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１１０３Ｔ　　　　-25	832 ( 832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,268 円/㎡　月額支払賃料（　 1,215 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２１１０９Ｔ　　　　-18	1,152 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

愛川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,710 円	1,723,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,600 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 310,510 円　（　　　　　　 2,654 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,287,900 円（　　　　　 11,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,727,472 円
②総費用	310,510 円
③純収益　①－②	1,416,962 円
④建物等に帰属する純収益	1,287,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	129,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	125,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,500,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）