鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯河原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０２ -12	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	不整形	東6m町道、北西6m、準角地		（都）土砂災害警戒区域 (70,200)
b	１０２１２０１Ｄ -3	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	長方形	北東11.9m県道、南西3m、二方路		（都）商業土砂災害警戒区域 (80,400)
c	１０２１２０４Ｄ -3	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	台形	北12m県道、東5.5m、南3m、三方路		（都）商業土砂災害警戒区域 (100,400)
d	１０２１２０４ -26	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.1m町道、南4m、角地		（都）風致地区 (40,100)
e	１０２１２０４Ｄ -31	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		（都）宅地造成工事規制風致地区 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,557	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	69,971	100 [ 102.9]	67,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,000
b	(　 ) 86,833	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,965	100 [ 113.3]	75,874		75,900
c	(　 ) 53,533	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,944	100 [ 113.3]	46,729		46,700
d	(　 ) 62,108	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	60,058	100 [ 97.0]	61,915		61,900
e	(　 ) 78,042	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,949	100 [ 115.2]	66,796		66,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

湯河原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,150,615	1,290,451	5,860,164	5,283,600	576,564	（　0.9432） 543,815	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,098,265 円　　　　（　 39,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯河原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
温浴施設付店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	16.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全館一括賃貸を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

一棟貸で、機械室等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,647	296,460	6.0	1,778,760
							0.0	0
2～ 2	店舗	200.00	90.0	180.00	1,647	296,460	6.0	1,778,760
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	90.0	360.00		592,920		3,557,520
								0

⑨年額支払賃料	592,920 円　×　12ヶ月　＝　 7,115,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,115,040 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,115,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,557,520 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,150,615 円　　　　（　 25,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２０２Ｔ　　　　-24	1,821 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,655	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,655 円/㎡　月額支払賃料（　 1,647 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湯河原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	68,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,451 円	7,115,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,000 円	68,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,290,451 円　（　　　　　　 4,560 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,283,600 円（　　　　　 18,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,150,615 円
②総費用	1,290,451 円
③純収益　①－②	5,860,164 円
④建物等に帰属する純収益	5,283,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	576,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	543,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,098,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
湯河原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯河原 5-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

印

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,400)
	台形 1:1.2	旅館Ｗ2	県道沿いに旅館、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	北東8m県道	水道、下水	湯河原 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 283 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道

交通

施設

湯河原駅西方

3.6km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに旅館、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域であり、付近で会員制施設建設や旅館の増築等もみられるが
、概ね現状のまま継続すると予測される。上記の動きもあるが地価はやや下落傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏は湯河原町のほか箱根町等隣接市町の路線商業地域。主たる需用者は旅館、店舗等を開業する地元経営者で
あるが、敷地規模、立地により外部企業の出店、開業も見込まれる。湯河原町は人口減少傾向の下、近隣住民を顧客と
する店舗等の需要は弱含みが続くが、リゾート需要の高まりや観光客数回復傾向等から、旅館等の需要の増加傾向も窺
われる。取引件数は少なく取引の中心となる価格帯を把握することは困難な状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域および周辺は旅館、ホテル、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域である。旅館等の増加傾向も存するが、自用目
的の取引が中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられず、収益価格は比準価格に比して説得性が劣ると判断した。
比準価格は湯河原町および隣接市町の路線商業地事例を中心に、繁華性等の類似性に留意し選択して試算された。以上
から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　箱根 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[167.2]

[100.0]
100

59,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大幅な人口減少等から、町内商業地は需要減
退傾向にあるが、リゾート・観光需要から宿
泊施設の増改築もみられ、需要改善の兆しも
一部にみられる。

県道沿いにホテルや旅館が建ち並ぶ路線商業
地域。平成２９年に大規模な会員制施設が開
業。その他は地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 -8.4
環境　　　　　　 +97.5
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯河原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２１２０４Ｄ -9	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	長方形	東11.5m町道、北6m、角地		（都）商業 (100,400)
b	１０２１２０１Ｄ -3	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	長方形	北東11.9m県道、南西3m、二方路		（都）商業土砂災害警戒区域 (80,400)
c	１０２１２１０Ｄ -57	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	不整形	北西8m国道、中間画地		（都）商業自然公園普通 (80,300)
d	１０２１２１０Ｄ -10	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ台形	東8.5m国道、中間画地		（都）近商自然公園法 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,231	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	99,299	100 [ 149.2]	66,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,600
b	(　 ) 86,833	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,702	100 [ 135.1]	61,215		61,200
c	(　 ) 77,222	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	77,938	100 [ 124.3]	62,702		62,700
d	(　 ) 35,786	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,285	100 [ 77.4]	45,588		45,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,200 円／㎡]

湯河原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,804,733	1,232,108	5,572,625	4,972,800	599,825	（　0.9432） 565,755	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,546,020 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯河原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	16.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも店舗フロア貸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,825	328,500	6.0	1,971,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	200.00	90.0	180.00	1,460	262,800	6.0	1,576,800
							0.0	0
～				170.00			1.0	0
							1.0	0
～

～

計		400.00	90.0	360.00		591,300		3,547,800
								0

⑨年額支払賃料	591,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,095,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,095,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 432,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,771,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,547,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,804,733 円　　　　（　 24,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２１２０４Ｔ　　　　-45	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,825 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２１２０４Ｔ　　　　-44	1,338 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,472
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湯河原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,000 円	64,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	216,108 円	7,203,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 528,000 円	64,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,232,108 円　（　　　　　　 4,354 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,972,800 円（　　　　　 17,572 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,804,733 円
②総費用	1,232,108 円
③純収益　①－②	5,572,625 円
④建物等に帰属する純収益	4,972,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	599,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	565,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,546,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）