別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 中井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中井 -3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡中井町遠藤字根下４３番１ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる既成住 宅地域 北東4m道路、南東側道 水道、下水 二宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       409 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 二宮駅北西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中井町南端の第１種住居地域に近接する市街化調整区域の農家住宅地域である。県道に近いが特段の変動要素は なく、今後とも地価水準の低下は継続するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中井町及び隣接市町の農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。典型的な需要者は地縁 を有する農業従事者及び中井町及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者である。市街地との位置関係及び行政 的条件等から圏外からの流入者は限られる。需要の低下等から取引が少なく、取引の目的・規模および状況等により取 引価格に開差があることから市場で中心となる価格帯の把握が困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地から離れた農家住宅と一般住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、外来者が行き来する ことはまれである。アパート等の賃貸需要や供給が乏しく、賃貸市場が成立していない状況であるため、賃貸市場を前 提とした試算方法である収益還元法を適用しない。市街化調整区域内の規範性ある取引事例から比準価格を試算し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [129.5] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の下落は圧縮している傾向が見られるが 、周辺市町と同様に人口減少等の影響により 弱含みで推移している。 二宮町に近接する丘陵のすそ野で、周囲に農 地が広がる市街化調整区域の農家住宅地域で ある。地域的特性に変動は見られない。 外部からの往来がほとんどない幅員４ｍの道 路に面している。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.2 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％