別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 葉山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美 印  TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる既成住 宅地域 北5m町道 水道、ガス 逗子 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    85 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 逗子駅南東方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から遠く、やや交通利便性が劣る住宅地域である。特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も、 現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横須賀線逗子駅を最寄駅とする、葉山町を中心に、逗子市、横須賀市西部地区の海沿いの住宅地域 である。需要者は東京への通勤も視野に入れた１次・２次取得者層が中心であり、葉山というブランドから東京方面の 需要者からの引き合いも一部に見受けられるエリアである。土地１５０㎡程度で１０００万円台後半、新築建売では総 額で３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が立ち並ぶ交通利便性が劣る住宅地であり、賃貸需要は低位であるため収益性になじまないこと から収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実 証的で説得力を有する。以上から比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の景気回復を受け、需要は回復傾向にあ る。特に海側のエリアについては従来から住 宅地としての人気の高いエリアであり引き合 いが認められる。 最寄駅から距離があり交通利便性に劣る住宅 地域である。地域要因に変動を与える要因は 特に見当たらない。 規模・形状は標準的で北側で街路に接面する 中間画地である。個別的要因に変動は認めら れない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％