別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 葉山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰 印  TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町一色字平松１３１６番１５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造工事規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6.2m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ町道 交通 施設 逗子駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地の周辺は周囲に比し低く平坦で海が望める等の付加価値はない。しかし、葉山町の中で生活利便性が 高い国道沿いでも特に生活利便性が高い地域であり、人口減少に伴う需要の減少は緩やかなものとなると思料。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ横須賀線逗子駅、京急逗子線新逗子駅を最寄駅とする概ね葉山町、逗子市の住宅地域の圏域 。主な需要者は同一需給圏の居住者の外、東京をはじめ広範に及び、一次の外、二次取得者が多い。海が見えるという 付加価値はないが、葉山大道から平坦な道で対象標準地に到達できること、バス停、小学校、スーパー、町役場等に比 較的近いことから生活利便性が高く、需要は高い。新築戸建住宅土地１５０㎡、建物１１０㎡４０００万円台半ば。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地でアパート等収益物件はほとんど見当たらない。土地取引は自用目的が主で、収益性より居住の 快適性・利便性が重視される住宅地域である。また貸戸建住宅を想定したとしても投資採算性が低く、収益価格の規範 性が著しく劣るので収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性 のある取引事例により求めた比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [ 89.4] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税増税後、オリンピックを控えた現在、 製造業等を中心に軽い景気減速が起きている 。外需が弱く、オリンピック後に向けて内需 で回復を図る。 国道の葉山大道のバス停から平坦で近い。バ ス便本数も多く、保育園、幼稚園、小学校、 町役場、スーパー等近く、生活利便性が高い 。 新規ポイントで個別的要因に特に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％