別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 葉山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -8 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町上山口字唐木作１４６３番９ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北6m町道 水道 逗子 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ町道 交通 施設 逗子駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅や商業施設から距離のある利便性に劣る市街化調整区域内の住宅地域であり、地価は下落傾向である。特 に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葉山町及び横須賀市、三浦市に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は葉山町、もしくは、 その周辺に居住する１次・２次取得者が主である。最寄駅や商業施設から距離のある地域で、市街化調整区域というこ ともあり、引き合いは弱い。そのため、取引もあまり見られないことから、地価相場の把握は困難であるが、更地の地 価水準としては㎡当６０，０００円～８０，０００円程度が標準、地価は下落傾向となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、立地条件、周囲の環境等から賃貸需要は著しく弱く、収益 目的の取引は見られないことから収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準地と類似性を有する事例を 採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [ 93.3] 100 100 [100.0] 100 [ 63.5] [100.0] 100 77,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の景気回復を受け、需要は回復傾向にあ る。特に海側のエリアについては従来から住 宅地としての人気の高いエリアであり引き合 いが認められる。 最寄駅や商業施設から距離があり、利便性に 劣る市街化調整区域内の住宅地域である。地 域的な変動要因は特に見当たらない。 規模・形状は標準的で北側で街路に接面する 中間画地である。個別的要因に変動は認めら れない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％