別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 葉山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -4 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸 印  TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町長柄字南郷１６４２番２６５ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 近郊緑地保全区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な分譲 住宅地域 南6.2m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   170 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画あり（敷地面積の最 低限度２００㎡、用途制限等 ）。 街 路 基準方位　北　　南 ６．２ｍ町道 交通 施設 逗子駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 近郊緑地保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は高台の閑静な分譲住宅地域である。地価は下落傾向が続いているが、地区計画により用途制限や敷地 面積の最低限度等が設定されており、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葉山町内一帯、鉄道駅へはバス便となる圏域である。需要者は葉山町内に居住する１次・２次取得者層が 中心である。同一需給圏内は住環境は良好であるが、周辺に商業施設が少ないバス圏のエリアであることから市場競争 力は限定的であり、需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は２８０㎡程度の土地で３６００万円前後 、新築戸建住宅は４０００万円台後半から５０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事 例により規範性の高い価格が求められた。一方、近隣地域は指定建ぺい率４０％、指定容積率８０％の戸建住宅地域で あり、画地規模が大きく最寄駅への接近性も劣り賃貸需要が乏しいことから収益還元法の適用を断念した。したがって 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [102.0] [102.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利、雇用・所得環境の改善が続いており 都心部を中心に不動産市況は上昇基調にある が、三浦半島への影響は限定的であり二極化 が見られる。 地区計画により用途制限や敷地面積の最低限 度等が設定されており、地域要因に変動は見 られない。地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％